Cat tupeu poti sa ai sa faci 2500 de apartamente ca persoana fizica, si nu pe firma?!

Asta a facut afaceristul imobiliar Robert Negoita, mai nou reprezentant al PSD. A construit 2.500 de apartamente pe numele sau, nefacandu-si o firma, cum ar fi foarte normal, pentru a plati taxe si TVA ca toata lumea,  si multe le-a si vandut, cu castiguri grase. Cati dintre marii intreprinzatori imobiliari de genul lui Negoita au avut tupeul sa faca acest lucru? E si firesc ca fiscul sa-i ceara acum socoteala.

Programul Prima Casa, unul dintre castigatorii crizei

Atunci cand a fost lansat, in iunie 2009, in plina criza financiara, cand bancile nu mai dadeau aproape nici un credit iar pretul locuintelor era in cadere libera, programul Prima Casa a venit ca un adevarat balon de oxigen. Era foarte atragator in primul rand datorita dobanzilor inimaginabil de mici pana in acest moment: 5% pe an, fata de 10% in mod normal? Multi oameni au vazut in el sansa vietii de a-si lua o casa! Si asta pe timp de criza, nu in anii precedenti, cand dobanzile, cu tot cu comisioane, erau mai mari! Apoi, guvernul Boc spera ca programul sa mai atenueze si declinul pietei constructiilor. Numai ca efectele crizei au fost si sunt pentru multi dintre noi atat de dramatice incat e o minune ca s-au gasit, pana acum, 5.000 de oameni care sa faca un credit tip Prima Casa. Pentru ca, in ciuda ofertei financiare atragatoare, veniturile au scazut dramatic, somajul a crescut puternic iar preturile caselor s-au prabusit. Doar cei pentru care, din diverse motive, pretul apartamentului nu era pe primul loc si care au fost suficienti de curajosi pentru a avea incredere ca vor avea in continuare venituri sigure si-au zis ca nu trebuie sa mai astepte sa mai scada preturile. (Probabil ca multi au actionat in spirit de turma, crezand ca oferta de credite cu preturi reduse e limitata si va tine doar cat va fi Boc premier). Pentru ca preturile si puterea de cumparare au scazut atat de mult incat valoarea medie a unui credit este de 40.000 de euro si nu 60.000 de euro cat credea premierul Boc in iunie. E clar ca lumea si-a dat seama de grozavia preturilor caselor si au cumparat doar ceea ce ajungea la preturi decente, adica in jur de 40.000 de euro. Cu alte cuvinte, programul Prima Casa a fost, probabil, o idee geniala cu oarecare efect, pe vremuri nebune. Sa fii nebun sau naiv sa-i mai ceri ceva, precum relansarea pietei constructiilor, cum am vazut intr-un ziar financiar. Din acest motiv, cu siguranta ca programul va rezista si in noul guvern si probabil chiar si dupa criza, cu oarecare modificari.

Ce s-ar fi intamplat daca acest program n-ar fi existat?

Preturile apartamentelor noi, la minime istorice de bubble

Dezvoltatorii ansamblurilor rezidentiale noi incearca sa anunte atingerea unui nivel de rezistenta al preturilor acestor apartamente, preluati cu prea multa naivitate de unii ziaristi. Pretul nivelului de rezistenta al preturilor, de la care acestea ar urma sa creasca din nou, este evaluat la 900 de euro pe metrul patrat.

Spun ca e multa naivitate in toate articolele din presa, inclusiv din cele financiare, pentru ca nici macar nu se precizeaza daca e vorba de pretul pe metrul construit sau util, diferenta fiind destul de mare (un apartament de 100 mp construiti poate avea doar 60 mp utili) sau daca pretul e cu sau fara TVA, mai ales daca e vorba de apartamentele mai scumpe.

Diferente mari pot aparea si cu privire la calitatea constructiei si la utilitatile si facilitatile aferente. Daca am considera ca suprafata medie costruita a unui apartament nou, de 2 camere, este de 100 mp la pretul de 900 de euro cu TVA, atunci pretul mediu ar fi in jurul a 90.000 de euro. Cu mult peste cei 60.000 de euro maxim pentru un credit Prima Casa, cam singurele care se mai pot obtine de la banci de un numar semnificativ de oameni.

Sa nu uitam insa ca exista multe apartamente noi cu preturi de 1.500/mp, poate chiar mai mult, adica in jurul a 150.000 de euro, precum cele din Asmita Gardens, asadar preturi de lux pentru niste apartamente care nu sunt sigur ca sunt de lux. Dovada: insasi banca finantatoare, Alpha Bank, e de parere ca preturile mai trebuie sa scada pentru a se intalni cu noile realitati post bubble imobiliar.

Pretul corect al locuintelor, in opinia investitorului imobiliar Dinu Patriciu

Pretul locuintelor depinde in primul rand de puterea de cumparare, nu de pretul de constructie, spune Dinu Patriciu. Mai exact, pretul corect al unei locuinte ar trebui sa fie calculat astfel: metrul patrat sa fie 1,5 salarii medii ale categoriei careia i se adresea. La locuintele eftine: 4-500 euro/mp, 600-800 euro/mp la salariile medii, 1000-1200 euro/mp pentru standard mai ridicat. Un proiect de locuinte l-am oprit, spune Patriciu, pentru ca le-am spus bancilor si partenerilor ca nu se poate vinde in acest moment cu mai mult de 1.000 de euro.

Patriciu spune ca bancile, folosindu-se de faptul ca nu trebuie sa reevalueze activele in fiecare luna sau trimestru, acopera cu nisip gauri imense. In criza imobiliara din 92-95 bancile au provizionat timp de cativa ani activele proaste, dupa care au fost nevoite sa la vanda la cativa centi pe dolar.

In acelasi timp, Patriciu recunoaste ca investeste in domeniul imobiliar, cumparand ieftin pentru ca este sigur ca va vinde “mult mai scump” peste cativa ani. Asadar, este interesat ca in prezent preturile din piata imobiliara sa fie cat mai reduse. De aceea, probabil, si bancile ar trebui sa-si vanda ieftin activele si garantiile imobiliare.

Criza va depinde in totalitate de inteligenta guvernantilor, spune Patriciu, iar cum nu are o parere prea buna despre acestia, crede ca actuala criza va fi sub forma de fierastrau.

Bancile preseaza dezvoltatorii sa scada pretul apartamentelor

Bancile preseaza dezvoltatorii sa renunte la marjele de castig devenite nerealiste din cauza crizei si sa scada preturile pentru a putea vinde apartamentele si a putea achita creditele catre banca, la randul ei presata de autoritati si de actionari sa-si majoreze capitalul din cauza creditelor neperformante. Sergiu Oprescu, de la Alpha Bank, spune ca dezvoltatorii incearca sa amane vanzarea apartamentelor si sa rescandenteze finantarea bancara, in speranta ca piata isi va reveni si vom avea din nou acele preturi fabuloase. Nu de aceeasi opinie este si Oprescu. El spune ca dezvoltatorii trebuie sa vanda cat mai repede, pentru ca altfel costul finantarii va reduce marja de profit a dezvoltatorului mai mult decat in cazul in care ar vinde mai tarziu la pretul visat. Cine castiga din aceasta afacere? Bancile si beneficarii apartamentelor.

E interesat insa ca abia la un an de criza se pune problema renuntarii la uriasele marje de profit ale afaceristilor imobiliari. Cat va mai dura ajustarea economiei? Doar un an? Bancherii din Franta se asteapta ca piata imobiliara din aceasta tara sa-si ajusteze preturile pana in 2014.

Piata imobiliara franceza va scadea pana in 2014

Cel putin aceasta este parerea analistilor bancii franceze BNP Paribas, cu investitii importante in domeniul imobiliar, inclusiv in Romania. In Franta acestia estimeaza ca ciclul scaderii activelor imobiliare, inceput anul trecut, va ajunge in final la 30-35%, iar in 2009 pretul caselor va fi mai mic cu 10% fata de anul trecut.

Pretul caselor din Marea Britanie revine la nivelul de anul trecut

In utmatoarele doua-trei luni pretul locuintelor din Marea Britanie va reneni la nivelul de anul trecut, iar la finalul anului se va inregistra o crestere de 5%, sunt de parere economistii de la Citi. Revenirea puternica a pietei imobiliare din UK determina analistii bancii sa afirme ca economia engleza va beneficia de o revenire mai puternica decat asteptarile, pe parcursul anului viitor. Conform ultimelor date publicate astazi de Nationwide, in primele opt luni ale anului, indexul preturilor imobilelor a crescut cu 3,2%, dar se mentine cu 2,7% mai redus decat in aceeasi luna a anului trecut. Fata de varful din octombrie 2007, pretul imobilelor ramane mai redus cu 14,4%.

Raza de speranta pentru dezvoltatorii imobiliari in pericol de faliment

Ansamblul de blocuri noi Planorama, dezvoltat de Euroholding, unul dintre primele proiecte de pe piata imobiliara din Romania, dezvoltat cu credite bancare, printre care si de la Piraeus Bank, a devenit si primele in pericol de faliment. Compania a intarziat cu finalizarea apartamentelor, iar criza financiara i-a blocat obtinerea de noi credite pentru continuarea lucrarilor. In aceste conditii, o parte dintre cei care au fost dispusi sa cumpere apartamentele in curs de finalizare, au renuntat la contracte, dar compania nu le-a putut returna avansul, fiind cu conturile blocate. In acelasi timp, cei care au achitat apartamentele, nu au putut sa-si obtina dreptul de proprietate, intrucat acestea erau ipotecare in favoarea bancii, Piraeus Bank, iar banca nu a acceptat sa eibereze ipoteca, in conditiile in care dezvoltatorul avea probleme. Presa relateaza insa ca acum cei de la Euroholding au reusit sa negocieze cu Piraeus noi credite, pentru deblocarea situatiei. Creditul contractat de la banci pentru proiectul Planorama s-a ridicat la 10 milioane de euro, valoarea investitiei ridicandu-se la 14 milioane euro.

Care este adevarul in cazul creditelor ipotecare de la BCR?

“Suma maxima a creditului ipotecar de la BCR: pana la 100% din valoarea investitiei”. Asa scrie pe site-ul bancii. Asta inseamna ca nu ai nevoie de avans pentru un credit de la BCR, spre deosebire de programul Prima Casa, unde avansul de 5% e obligatoriu, sau de avansul de 25% in cazul altor banci. De ce cer bancile avans? Pentru a se asigura ca vor recupera in castig casa ipotecata, daca se ajunge in situatia de executare silita, un risc major in actualele conditii. Foarte ciudat vine, in acest context, raspunsul presedintelui Erste Bank, Andreas Treichl, potrivit caruia raportul dintre valoarea creditata si valoarea imobilului (Loan to Value-LTV), adica avansul mediu a fost si este in medie de 50% la BCR. Probabil e vorba de wishfull thinking, daca ne gandim ca pretul unor apartamente cumparate cu credit cu avans 0 anul trecut a scazut acum cu 50%.

Prima Casa e prea scumpa

Ultimul credit pentru Prima Casa a fost acordat de o banca pentru cumpararea unui apartament vechi de 3 camere, din 1967, in valoare de 63.500 de euro, ceea ce inseamna in jur de 1.000 de euro metrul patrat.  Foarte scump. Dovada ca pretul apartamentelor vechi a crescut dupa lansarea programului Prima Casa, a carui nivel maxim e de 60.000 de euro. Cu alte cuvinte, ajustarea preturilor s-a produs destul de mult, iar programul Prima Casa umfla din nou preturile. Dupa cum am mai spus, programul e bun, dar e prematur.