Prima Casa pentru americani s-a prelungit

Si americanii au programul lor de stimulare a pietei rezidentiale, gen Prima Casa, insa ei chiar primesc un ajutor de la stat, pe cand noi trebuie sa ne multumim cu niste dobanzi mai mici, adica normale. In SUA se cheama homebuying tax credit, este vorba de un ajutor de pana la 8.000 de dolari care reprezinta, de fapt, valoarea impozitului pe venituri ce ar trebui sa-l platesca statului persoana sau familia ce-si cumpara prima locuinta, cu o valoare maxima de 800.000 de dolari. Programul a fost recent prelungit si extins si pentru cei care-si cumpara a doua locuinta, valoarea subventiei fiind de 6.500 de dolari.

Programul Prima Casa, unul dintre castigatorii crizei

Atunci cand a fost lansat, in iunie 2009, in plina criza financiara, cand bancile nu mai dadeau aproape nici un credit iar pretul locuintelor era in cadere libera, programul Prima Casa a venit ca un adevarat balon de oxigen. Era foarte atragator in primul rand datorita dobanzilor inimaginabil de mici pana in acest moment: 5% pe an, fata de 10% in mod normal? Multi oameni au vazut in el sansa vietii de a-si lua o casa! Si asta pe timp de criza, nu in anii precedenti, cand dobanzile, cu tot cu comisioane, erau mai mari! Apoi, guvernul Boc spera ca programul sa mai atenueze si declinul pietei constructiilor. Numai ca efectele crizei au fost si sunt pentru multi dintre noi atat de dramatice incat e o minune ca s-au gasit, pana acum, 5.000 de oameni care sa faca un credit tip Prima Casa. Pentru ca, in ciuda ofertei financiare atragatoare, veniturile au scazut dramatic, somajul a crescut puternic iar preturile caselor s-au prabusit. Doar cei pentru care, din diverse motive, pretul apartamentului nu era pe primul loc si care au fost suficienti de curajosi pentru a avea incredere ca vor avea in continuare venituri sigure si-au zis ca nu trebuie sa mai astepte sa mai scada preturile. (Probabil ca multi au actionat in spirit de turma, crezand ca oferta de credite cu preturi reduse e limitata si va tine doar cat va fi Boc premier). Pentru ca preturile si puterea de cumparare au scazut atat de mult incat valoarea medie a unui credit este de 40.000 de euro si nu 60.000 de euro cat credea premierul Boc in iunie. E clar ca lumea si-a dat seama de grozavia preturilor caselor si au cumparat doar ceea ce ajungea la preturi decente, adica in jur de 40.000 de euro. Cu alte cuvinte, programul Prima Casa a fost, probabil, o idee geniala cu oarecare efect, pe vremuri nebune. Sa fii nebun sau naiv sa-i mai ceri ceva, precum relansarea pietei constructiilor, cum am vazut intr-un ziar financiar. Din acest motiv, cu siguranta ca programul va rezista si in noul guvern si probabil chiar si dupa criza, cu oarecare modificari.

Ce s-ar fi intamplat daca acest program n-ar fi existat?

Deblocarea creditelor Prima Casa

Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM), transformata de Guvern in fond de garantare a creditelor ipotecare prin programul Prima Casa, a organizat astazi o conferinta de presa in care a anuntat ca va reduce timpul de aprobare a dosarelor cu cel putin 10 zile. Desi legea obliga Fondul sa acorde garantia in cel mult 5 zile, la care se adaugau alte 3 pana la confirmarea platii garantiei, multe dosare s-au blocat la Fond din cauza birocratiei si a perioadei indelungate de corespondenta, prin posta, cu banca. S-a renuntat si la posta si s-au luat curieri, s-a implementat si un sistem informatic, asa ca ni se promite ca nu vor mai fi blocaje. Pana acum s-au solicitat 3000 de credite de Prima Casa, 12% din plafonul de 2 miliarde de euro, din care s-au aprobat doar 2000, restul fiind in faza de aprobare sau amanate pentru completari. Tizul Vasile Coman, director in cadrul Fondului, spune ca ritmul solicitarilor de credite a ajuns de la o medie de 60 pe zi in primele doua luni la 200 de dosare zilnic, ceea ce inseamna ca plafonul se va epuiza abia peste aproximativ 10 luni.

Care este adevarul in cazul creditelor ipotecare de la BCR?

“Suma maxima a creditului ipotecar de la BCR: pana la 100% din valoarea investitiei”. Asa scrie pe site-ul bancii. Asta inseamna ca nu ai nevoie de avans pentru un credit de la BCR, spre deosebire de programul Prima Casa, unde avansul de 5% e obligatoriu, sau de avansul de 25% in cazul altor banci. De ce cer bancile avans? Pentru a se asigura ca vor recupera in castig casa ipotecata, daca se ajunge in situatia de executare silita, un risc major in actualele conditii. Foarte ciudat vine, in acest context, raspunsul presedintelui Erste Bank, Andreas Treichl, potrivit caruia raportul dintre valoarea creditata si valoarea imobilului (Loan to Value-LTV), adica avansul mediu a fost si este in medie de 50% la BCR. Probabil e vorba de wishfull thinking, daca ne gandim ca pretul unor apartamente cumparate cu credit cu avans 0 anul trecut a scazut acum cu 50%.

Zvonul e ca BCR va da credite pentru “Prima Casa”

La aproape o luna de cand BRD a acordat primul credit de Prima Casa, zvonul e ca BCR, care are cel mai mare plafon in acest program garantat de stat, va semna, in sfarsit conventia cu Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM si va incepe, de luni, sa acorde astfel de credite. Peste 10.000 de oameni s-au interesat la BCR de creditul de Prima Casa si multi si-au depus deja dosarele.

Este sau nu Prima Casa profitabila pentru banci?

Sa comparam doua seturi de date din partea a doua banci: Bancpost si ING. Bancpost, prin presedintele Mihai Bogza, a declarat in presa ca bancile pierd bani acordand astfel de credite. Probabil ca mai corect ar fi fost sa spuna ca unele banci. El a dat exemplul Bancpost, care obtine fondurile in euro destinate creditelor cu un cost de 3%, la care se adauga costul rezervei minime obligatorii (RMO) impus de BNR, de 1,5%, plus costurile operationale si de risc ale bancii. Astfel, se ajunge la aproximativ 5%. De fapt dobanda anuala efectiva (DAE), ce reprezinta costul total al unui credit de Prima Casa este in jurul a 5,5%, asa ca nu se poate spune ca banca nu-si acopera costurile. Dovada? Exemplul ING, care a ales sa sfideze Prima Casa si sa-si lanseze propriul credit, cu o dobanda tot de 5,5%. Nu poti spune ca ING va acorda aceste credite in pierdere, nu? Cum a ajuns ING la aceasta dobanda? Simplu: dobanda de referinta a bancii (pentru fondurile pe 1 an) de 4%, plus o marja de 1,5%, ce include costurile operationale si de risc.

ING isi face propriul program de creditare: “A doua casa”

ING Bank a renunta la programul de credite ipotecare garantat de stat, cu dobanzi de 5,5%, denumit “Prima Casa”, deoarece “procedura de acordare a garanţiei presupune o administrare specială de către bancă, generând astfel costuri suplimentare ce nu sunt în concordanţă cu modelul de distribuţie al ING Bank”. In schimb, banca olandeza va lansa un credit ipotecar tot cu dobanda de 5,5%, ce va putea fi folosit si pentru cumpararea celei de-a doua case. In schimb, avansul minim e de 25%, fata de 5% la Prima Casa.

Prima Casa e prea scumpa

Ultimul credit pentru Prima Casa a fost acordat de o banca pentru cumpararea unui apartament vechi de 3 camere, din 1967, in valoare de 63.500 de euro, ceea ce inseamna in jur de 1.000 de euro metrul patrat.  Foarte scump. Dovada ca pretul apartamentelor vechi a crescut dupa lansarea programului Prima Casa, a carui nivel maxim e de 60.000 de euro. Cu alte cuvinte, ajustarea preturilor s-a produs destul de mult, iar programul Prima Casa umfla din nou preturile. Dupa cum am mai spus, programul e bun, dar e prematur.

Pretul corect al apartamentelor vechi

Fireste ca nu exista un pret corect, piata il face, insa merita mentionata o opinie din piata imobiliara, pe care o consider decenta: 700-800 euro/metrul patrat pentru un apartament vechi in Bucuresti, dupa cum spune Ruxandra Cleciu, de la firma de consultanta imobiliara Neocasa. Opine ce nu este departe de cea a lui Dinu Patriciu, mai nou investitor puternic pe piata imobiliara dupa ce s-a retras de la Rompetrol. Acesta a declarat recent ca pretul apartamentelor din Capitala va continua sa scada, pana la 700 de euro pe metrul patrat, pentru a atinge puterea de cumparare a romanilor. Ceea ce inseamna in jur de 45-50.000 de euro pentru un apartament de 2-3 camere, destul de mult sub pragul Prima Casa, de 60.000 de euro. Rata lunara la un credit pe 30 de ani la acest credit este de minim 300 de euro, in timp ce salariul mediu net pe economie abia ajunge la 320 de euro. Daca presupunem ca acest imprumut este contractat de o familie, care are doua salarii medii, atunci se poate admite ca jumatate din salariu sa se duca pe rata la banca.

De ce a luat BRD Prima Casa?

Pentru ca s-au miscat mai repede si au depus primii dosarul pentru conventia cu Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, mi-a spus azi presedintele acestei institutii, Aurel Saramet, cu ocazia evenimentului organizat de BRD prin care a fost semnat primul credit pentru Prima Casa. De ce s-au miscat atat de repede cei de la BRD? Pentru ca si ea si alte banci sunt disperate sa dea din nou credite si mai ales pentru ca e vorba de un credit garantat integral de stat. Mai mult, le iese si un profit,  marja fiind de 4% peste Euribor. “Cererea e foarte mare, asta ne-a determinat sa ne miscam atat de rapid”, mi-a spus si cel care s-a ocupat de “afacere”, Adrian Jantea de la BRD. El a fost stimulat, fireste, si de faptul ca banca s-a gandit sa exploateze mediatic evenimentul, la care au participat premierul Boc si ministrul de Finante Pogea. Bravo BRD! Amanunte despre povestea primului credit la Prima Casa, aici.